Homepagina: www.maison-poncon.nl

Investering

Een investering van € 330.000,- (aankoop terrein plus fundering en toegang met afbouwen € 130.000.-) levert u een waarde van het geheel op van  € 500.000,-  Het verschil van  meer dan € 170.000,- betekent een winst van  +50%.

Onder elkaar gezien:

aankoop grond + bebouwing € 200.000,-        

afbouwkosten                              € 130.000,-

Totale kosten                               € 330.000,-

Verkoopwaarde                          € 500.000,-          Uw winst    ruim 170.000,-     + 50% !

Inderdaad een voortreffelijke investering!

  • De prachtige omgeving rond het Lac de Serre Ponçon, een deel van het Parc National des Ecrins, werd in de vijftiger jaren van de vorige eeuw bekend toen daar de dam werd gebouwd. Veel mensen wilden zich hier vestigen vanwege de rust, het weidse landschap, de zuivere lucht en het prettige klimaat.
  • Niet alleen om de 300 dagen zon per jaar, maar ook omdat in de zomer de hitte van de dag plaats maakt voor een prettige koelte in de avond. De drukkende warmte, die verder naar het zuiden ook ’s avonds blijft hangen, is hier onbekend.
  • Aan de andere kant is het juist de warmte van de zon die je in de winter warm houdt als je buiten van het leven zit te genieten met alleen een trui aan. Reden temeer waarom het hier zo goed toeven is.
  • In de loop van de tijd is hier de waarde van het onroerend goed aanzienlijk gestegen. De waardedaling van de laatste jaren is in deze streek veel minder voelbaar geweest dan in andere delen van het land.
  • In de eerste jaren na de bouw van de dam, van de jaren 60 tot de jaren 90, werden de terreinen direct rond het meer ontwikkeld. De dorpen Vière en Prunières zijn hier goede voorbeelden van.
  • Sinds die tijd is de aandacht onder meer verlegd naar Saint Apollinaire, dat aan deze kant van het meer een belangrijk centrum van ontwikkeling is geworden.
  • Veel mooie villa’s zijn hier de laatste 15 jaar op ruime percelen grond gebouwd. De levensstandaard en de algemene uitstraling van het dorp zijn in de loop van de tijd aanzienlijk verfijnd, redenen waarom ook de reeds bestaande huizen een flinke waardestijging hebben laten zien.
  • Deze streek is voor welgestelde mensen uit Marseille en het Middellandse Zeegebied zeer aantrekkelijk geworden, omdat die het landelijke karakter van het Parc National des Ecrins op waarde weten te schatten.

Voorbeelden

De volgende foto toont enkele voorbeelden van villa’s die de laatste vijftien jaar in de buurt ven het perceel gebouwd zijn.

Burenhuizen

Voorschriften – PLU

  • De toenemende aantrekkingskracht van deze streek heeft ertoe geleid dat de gemeente de voorschriften voor bewoning en stedenbouwkundige ontwikkeling, het bestemmingsplan (PLU: Plan d’Occupation des Sols) heeft aangepast. Daardoor kan het dorp beter inspelen op de beschreven ontwikkeling.
  • Aanvankelijk was er een flink perceel nodig om een mooie villa te kunnen bouwen, want de maximale bewoonbare oppervlakte van de woning mocht niet meer zijn dan 10% van de perceeloppervlakte.
  • Dit bouwproject is nog op die verhouding gebaseerd. Maar dit voorschrift is vorig jaar veranderd van 10% naar 25%. Nu kunnen meer en grotere huizen worden neergezet op kleiner percelen grond. Hier zijn voor- en nadelen aan verbonden.
  • Dit in aanbouw zijnde huis heeft een geplande bewoonbare oppervlakte van 180 m2, ongeveer 10% van de perceeloppervlakte van 1832 m2. In 2002 was dit het maximum. Om het huis toch te vergroten is er een kelder/garage verdieping ontworpen van ongeveer 100 m2. Dit telde niet mee als bewoonbare oppervlakte.
  • Maar nu mag de totaal bewoonbare oppervlakte 458 m2 zijn, 25% van de totale perceeloppervlakte. Er is nu ruimte voor 280 m2 extra bewoonbare oppervlakte. Dit opent de mogelijkheid om een tweede huis met garage te bouwen op het perceeldeel (B2320) van 660 m2 of een zwembad met een groot terras en een abri de jardin (tuinhuis).
  • Ook bestaat de mogelijkheid het perceel te splitsten en dit secundaire terrein te verkopen. De huidige eigenaar heeft besloten dit niet te doen om versnippering te voorkomen en om leefruimte te bewaren. Een grote villa heeft tenslotte een mooie buitenruimte nodig.

  • De Franse wet rekent de ruimtes voor kelders, garages, bergingen en terrassen dus niet mee als bewoonbare oppervlakte.
  • Om hoogte en uitzicht te optimaliseren is dit huis ontworpen met een grote kelder- en garageverdieping (voor twee flinke auto’s). Daarboven een toegangsverdieping met een grote hal , drie slaapkamers, twee badkamers en een terras van 12,5 m2 aan de grote slaapkamer.
  • De bovenverdieping is ontworpen als een grote open living met plaats voor een keuken, met een buitenterras van 22 m2, waar je optimaal van het uitzicht kunt genieten.
  • De totaal ontworpen oppervlakte van de inpandige vloeren is 281 m2, waarvan nu 180 m2 bewoonbare oppervlakte is.

Aanpassingen – mogelijkheden

  • De verhoging van het percentage heeft ertoe geleid dat ook het huidige ontwerp kan worden aangepast en veranderd. Een kelderruimte kan nog worden bestemd tot bewoonbaar vertrek. Daarvoor is wel een wijziging van de bouwvergunning nodig.
  • Deze verandering levert in het huidige ontwerp dan een toename op van de bewoonbare oppervlakte van 20 m2, waarbij de garage onveranderd blijft.
  • Er zijn ook allerlei andere mogelijkheden om het ontwerp van de binnen- en buitenruimtes aan uw eigen wensen te passen, omdat het bouwproces zich nog in de beginfase bevindt.

—————————————————————————————————————–

Voorbeelden

Nu volgen enkele voorbeelden van huizen in de omgeving die min of meer overeenkomen met dit project en de waarde daarvan. Dit zijn onroerend goed advertenties uit zomer van 2014. Zowel in Frankrijk als in de rest van Europa zijn de prijzen weer aan het stijgen. Deze prijzen zullen nu dus hoger zijn dan in 2015.

Savines le Lac 1-750

 

 

 

Dit huis is veel kleiner en is gebouwd op een terrein van slechts 600 m2.

 

 

 

 

Embrun 3-750

 

 

Dit mooie huis is ook kleiner en is gebouwd op een terrein van slechts 700 m2. Het heeft geen weids uitzicht op de bergen en het meer.

 

 

 

 

Puy St Vincent-750

 

 

Dit chalet heeft een bewoonbare oppervlakte van 187 m2 en is gebouwd op een terrein van 732 m2.

Een stuk kleiner dan dit project, maar in een wintersportgebied.

 

 

 

Rekening houdend met de waarde van deze objecten kunnen we rustig stellen dat de waarde van dit perceel met de afgebouwde woning  rond de  € 500.000,- zal liggen. Het perceel is ongeveer twee keer zo groot als het voorbeeld hierboven en heeft een unieke ligging met prachtig uitzicht.

Prijsbepaling

  • Aangezien dit perceel al is aangesloten op water, elektriciteit en telefoon/internet, in combinatie met de reeds gelegde fundering en de gedraineerde toegang is de prijs van € 200.000,-  redelijk.
  • De zeer solide fundering van het huis is voltooid en de nog te bouwen verdiepingen en het dak kunnen gerealiseerd worden voor om en nabij € 75.000,-.
  • De binnenafwerking zal € 30.000,- zijn en het grondwerk buiten kan voor € 25.000,- gedaan worden. Met elkaar  € 130,000,-

Zodoende zal een totale investering van  ± € 330.000,- een waarde van € 500.000,- genereren. Het verschil van € 170.000,- betekent een winst van  + 50%.

Een uitstekende investering!